顶豪价值书:一个"亚洲十大超级豪宅"的产品观

地产总裁内参2021-07-19 12:18:38

顶豪百督府的升华之路

从豪宅、到"盛世收藏品"、再到"望族传承大宅”


文\潘永堂


百度一下“豪宅”,竟搜索到14000000个结果;

现实世界走进10个售楼处,大概有8个自称豪宅;

满城皆是豪宅时,我们竟难以发现真豪宅的所在。


小隐于山,大隐于市

这是一个真豪宅“隐身”的时代!


part 1  豪宅很多,真豪宅很少


到底,什么是真豪宅?


首先,这是一个豪宅种类繁多的时代:城中豪宅、水岸豪宅、资源豪宅、美式豪宅、中式豪宅甚至是小豪宅、轻豪宅……无数的定语被加诸于豪宅之上,让豪宅的想象空间四处蔓延、最终带来“豪宅”面目模糊的时代——定语越多,往往意味太多堆砌,纯粹度越低!


其次,这是一个豪宅价值“被稀释”的时代——当调控加剧、限价、新房二手房倒挂而形成的“热销型豪宅”的抢购,让豪宅的市场价格,远远低于其真实的豪宅产品价值;尤其是当买家的关注点越来越从“价值点”转向“价格点”、从追求“买好的”到“买得到”就赚的投机心态,真豪宅的价值,越来越变得只有少数人懂得!


其三、这也是一个“被豪宅”的时代——高地价时代,豪宅,往往是地王同行;当上一波楼市高峰期高价卖出的土地陆续进入销售期,高昂的土地成本面临着冰冻期的市场行情,“豪宅化”成为很多开发商化解土地成本、寻求基本利润的必然甚至是唯一选择——以堆砌豪华装修、智能系统等方式,越级提升房屋溢价,以覆盖高昂的土地成本;


其四,这又是一个“真豪宅”需要发声的时代——让关注点重新回归客户、回归产品,让豪宅以最妥帖的价格、体现其最真实的价值。以至于有很多自我定位“真豪宅”的项目,为了在豪宅认知混乱的当下,凸显自身与众不同的真豪宅地位,意图找出一个能替代“豪宅”的词汇来跳脱红海、重建蓝海,这样的尝试包括美宅、大宅、名宅、府……却总是以失败告终。因为豪宅这个词太过深入人心,一般的词汇已很难替代。


如果豪宅无法被替代,那么豪宅真正需要的就是被正名!



part 2  一本罕见的顶豪产品白皮书


三流企业卖产品,二流企业卖文化,一流企业卖标准!


三盛集团,规模在提速,并且死磕产品品质,文化上极力推崇“极致主义”,百督府就是三盛众多极致产品中的一个。


10年磨一剑、三盛在福州绝对城市中心以罕见的0.35容积率的王者地段与空间奢享,打造了百督府这个亚洲十大超级豪宅,创造了仅一个弱二线城市,客户验资就要5000万的“一线级”门槛。与此同时,后来的持续热销与2014年中国唯一获得国际不动产大奖的幸运儿,持续拿下2017年亚洲十大超级豪宅、到2018年中国最佳生态豪宅、、2018年中国十大超级豪宅等……频频获奖是其次,更重要的是,三盛的顶豪作品——百督府,已经超越单纯豪宅范畴、走出了一条从顶豪产品、到盛世收藏,再到家族传承的价值升华之路。


图注:2017年亚洲十大超级豪宅、三盛百督府


以上种种表现,老潘不禁好奇——百督府,究竟是怎么炼成的?


如今,好戏还没结束,关于百督府的产品哲学,关于百督府的精神,一本基于百督府的顶豪价值白皮书、一本关于顶豪产品价值标准体系顺势而出。


出品人三盛集团,以考究古今中外无数顶豪,以翔实资料、理性思维以及数据定量分析对世界的、中国的豪宅进行了一次宏大叙事和专业提炼,并联合国内房地产专业房地产研究机构亿翰智库构建豪宅价值评估模型,亿翰团队深入百督府研究,最终凝结成这本《明镜鉴世 中国鼎级豪宅产品品牌价值白皮书》(以下简称“顶豪价值白皮书”),并在亿翰智库2018年度第三届中国房地产战略峰会上权威发布。


图注:三盛集团《明镜鉴世 中国鼎级豪宅产品品牌价值白皮书》在亿翰智库第三届战略高峰论坛隆重发布


图注:明镜鉴世 中国鼎级豪宅产品品牌价值白皮书


1,著书,是为高周转时代下的孤独坚持


说起来,“豪宅著书”这件事也并不少见,比如早年间各大豪宅售楼处不乏包装精美、视觉冲击波强大的“顶豪楼书”;如今改需、改善产品线白皮书更是层出不求,但关于金字塔尖的顶豪,关于豪宅的DNA,豪宅的产品观,却甚是稀缺!


毕竟,刚需满天飞,豪宅漫天喊、但唯独顶豪,站立房子顶端,非一般房企能企及、能挑战!


人亦如此,一如那些站立在社会经济金字塔顶端的人,他们一定拥有着某些坚持、某些独立之人格。而一些稀世的顶豪作品,也在以某种姿态,某种态度、与社会主流的高周转、标准化、重地段等主流价值观保持距离。


而一本专业的顶豪价值白皮书本身,远非一本专刊、一个销售道具去审视,它更高的价值在于,它代表着一家企业对高端豪宅的杰出营造力,代表建造者对顶豪人士高端生活方式的一种洞察与理解。


2,著书,是对行业价值的冷静思辨


三盛集团这本顶豪价值白皮书,将视线拉至古今、中外的豪宅大时空,从世界角度,豪宅起源、中国当下对豪宅的发展历程和价值标准进行总结:


其一、从时间线看,豪宅的最早起源,来自于公元前500年古罗马人发明的“别墅园”。发展至文艺复兴时期,欧洲贵族、商人们打造的郊外别墅,成为文艺复兴的建筑文化代表。两次工业革命造就的大批富裕阶层,让郊野园林进入最兴盛时期。此后这类产品随着全球化的进程而风靡世界,并形成多元风格。


其二、从空间线维度观察,各个国家不同的地形分布、人口结构,决定了其不同的豪宅风格:


  • 比如在国土辽阔、自然资源丰富的美国,豪宅大多建在具有独特自然景观,风景优美的地方,占地面积很大,房间数量也很多,建筑风格多为殖民地时代流传下来的经过改型设计的庄园式和城堡式,有自己的大片不同风格和造型的花园;


  • 比如在地少人多的中国香港,自然资源比较缺乏,受土地供应的制约,豪宅集中于有山景、海景的浅水湾和半山,建筑形式为高层的豪华住宅楼和外观朴素的别墅,豪宅之“豪”多体现在室内装修用材的精致和奢华上。


  • 比如在中国内地,豪宅也经历了从古代封建王朝的贵族府邸(百官所居曰府、王侯所居为邸、君主赐居为第);随后西风东渐,出现了以上海租界区为代表的“洋场”;民国时期,西方自由思想与中国传统文化复兴共存,在建筑上则形成了中西合璧建筑为主体的豪宅时代;改革开放后的豪宅粗放发展期,豪宅一“大”足矣;此后,豪宅先后进入追逐中心地段、追逐豪奢风格、回归居住健康的多个阶段。

中国顶级豪宅分布图


3,著书,是在为豪宅“树标准”


一流的企业,一流的产品,卖的是产品观,卖得是产品标准!


百督府顶豪白皮书运用国际主流的分析模型,对豪宅的价值标准、评判体系进行了重新梳理:豪宅的价值树,可以从如下三个角度解读——


  • PB先天价值: RV区位价值、HV人文价值、SR稀缺资源

  • AV后天价值: PL规划布局、AD建筑设计、IT创新技术

  • BP附加价值: SP服务配套、SS地位象征、CC客户圈层


而豪宅的研究成果将重点分析和研究在先天价値、后天价値、附加价値方面都具有杰出品格的豪宅样本。



通过对三大类、九大指标以及33个子指标的分析、评分,最终得出豪宅LVE分值。


得分≤3的为入门级豪宅、

得分在3—6的为尊贵级豪宅、

得分在6—10、每个指标的分値必须大于0.6。才能算是鼎级豪宅!


三种层级的豪宅——其价值分别从稀缺、到尊贵、再到自我实现,体现着豪宅明显的阶梯性和高度,也暗合豪宅客户在不同财富阶段、人生阶段的不同境界的需求。




简而言之,不可复制的先天价值、精工细作每一套世界孤品、尊贵至上的门槛和圈层,共同构成鼎级豪宅的“价值树”。


part3  一本“亚洲十大超级豪宅”的自传


这本倡导“承载家族兴盛的府邸应有三重镜界”、名为《明镜鉴世 中国鼎级豪宅产品品牌价值白皮书》,来自三盛百督府,一座位于福州、以96.89分入选2017年“亚洲十大豪宅”,同时荣获“2017年亚洲最佳品质地产大奖”的鼎豪物业。


白皮书从地段人脉、豪宅起源、营建过程、营销亮点、服务体系等维度,对三盛百督府的前世今生全面解读,可谓是一本“亚洲十大超级豪宅”的自传。



营销力:故事,从“5000万验资说起”


在福州乃至中国豪宅业界,三盛百督府最早成为新闻话题,来自其严格遵守的“5000万验资”看房门槛。


看房提前验资,这并不新鲜,动辄几百万的验资标准也在所多有。三盛百督府的不同在于两点:一是5000万的超高门槛;二是“太较真”的执行力。


5000万是个什么概念?即使是在北京上海这样的一线城市,5000万也足以购入城市一线豪宅。将北上广乃至国外一线城市的鼎豪购置门槛,作为福州豪宅的看房门槛,这本身就体现了将产品完全对标世界第一流的自信。


而5000万的验资门槛下,客户所能得到的接待标准将是:


  • 全程1对1接待,

  • 12:1的接待标准,

  • 整个样板区只接待一人。


从另一个角度看,这也是一次诚意对诚意的交流:当鼎豪人物愿意以“5000万身家”坦陈相待,鼎豪物业自然也会拿出加倍的服务热忱、奉献以超越想象的产品力为之相报,而这种门槛制的神奇效果也证明——5000万的超高门槛,反而给鼎豪人物带来极致的私密、专属、自由的参观体验——这已不简单只是目的性的看房行为,而是一次世俗成功之后的少数人优享的特权;抑或繁忙之余的身心松弛。


验资之严格之较真,老潘也听到一个真实故事——某“世界运动冠军”曾前来看房,因为没有提前预约,接受验资的程序,尽管大家都认识这位世界级名人,但三盛依旧按照严格的规章制度将其拒之门外。第2日当他完成预约、入府参观后,他对百督府和高端尊享的服务表示出远超期望值的认可:“其实昨天被拒绝参观的时候,心里还有些不悦。但今天参观完毕后,我非常认可你们的做法,对任何事都以做到极致来要求自己,这非常难得!”


严格遵守看房门槛,其实也是在帮客户“精选邻居”,这样的做法不是炫富,而是将三盛百督府这一占位城市核心资源的鼎豪物业,作为那些为城市创造财富、为城市作出贡献的人应得的嘉奖。也就是把城市最考究的土地,最考究的产品、以最考究的方式,托付给最考究的人。


看看哪些人曾经或驾临、或寄语百督府,或许就会懂得严守高门槛的意义:在华人豪宅模范区香港,百督府的公开盛典吸引了香港首任特首董建华先生、金利来集团创始人先生曾宪梓、凤凰卫视当家主播吴小莉女士、文化名人李敖先生、严复孙女、台湾工商业领袖辜振甫之妻辜严卓云女等众多名流关注与交流。


图注;三盛百督府的超级“朋友圈”



文化力:为何故事发生在福州?



CCTV4福州的城市形象广告中,福州的定位是“有福之州”。


然而在老潘看来,对于这些年走出无数富商巨贾、创造商业版图遍及全世界的省份来说,福州——除了是一座温和、温润、适合生活的有福之州,更是分布在全国、全世界的闽商、闽人们心目中的精神故乡。


在全世界创造财富、积累财富,而后回福州,成就家族望族,是福州之于福建人特有的意义。


福建有幸,幸有福州、有厦门,两者各得其所,如果说环境优美、氛围开放的厦门是闽商们在拥有财富之后的,想要实现生活理想,是“出世”之所。福州则是闽商寻求历史认同、致力未来事业扩大的理想之都,是“入世”之地。今天福州、厦门2座城市的定位与分工,已经类似于上海、北京之于中国,纽约、伦敦之于世界的分工与定位。



欲征服福州 先走遍世界



百督府,其地所在本为过去福建总督府所在。在城市核心鼓楼中轴、福山之上、对望闽文化图腾“三坊七巷”—— 从古至今,这片世家渊薮之地名人辈出,共培育了十九位文状元、数百名进士、七十一位俊杰。


从林则徐等政治大家,到郭鹤年等海外巨贾,福建人中国“开眼看世界”之先。当代闽商也以开拓进取、见识广博、爱拼才会赢著称。想要征服这群挑剔的人,除了为他们占位“最福州”的土地,还要给他们“最世界”的产品。基于此才有了三盛集团董事长林荣滨先生亲自带领设计团队出国考察、历时60余日,辗转10余个国家,行程10万公里考察经典台地建筑的壮举。


希腊巴特神庙的庄重、马德里皇宫的华丽、德国天鹅古堡的厚重、法国枫丹白露的万种风情、意大利南海岸托斯卡纳的灵动……如何将这些世界建筑文明瑰宝、与“三坊七巷”传统建筑肌理融合,并贴合中国传统人居习惯,是三盛百督府的营造精神。基于此,百督府汲取三坊七巷建筑之魂,以西方经典技艺工法,将传统府宅的“前堂”、“后院”、“正座”、“花厅”进行全方位演绎,与会客大厅、首层会所空间、私人休憩空间、私家庭院等一一对应,充分体现出对东西方文化精魄的尊重和相融。


在体现家族荣耀感的外立面方面,在考察欧洲多国建筑之后,最终林董事长拍板决定以欧洲经典建筑为样本,不仅选取与马德里皇宫同源的珍品石材,施工标准也按照欧式宫廷标准,珍稀石材仅三成成材率,苛刻的标准使得石材的产量仅能保证每月一栋。一个惊人的数字是:


百督府单在外立面石材成本就高达300万/栋,相当于其他项目一栋别墅的销售价格。同时,为求石材在运输过程中无损耗,更是对极易破损的葡萄牙木化石采用了文物级的运输方式,以保证建材的质量。在后续打造过城中,甚至因为石材呈现瑕疵,最终将样板间价值500万的石材全部砸掉重做。



怎样不辜负那惊人的“0.35”



在禁墅令已实施多年的当下,0.35的独栋级容积率几乎已经不再可能出现。因为这样的容积率限制,百督府仅建106栋建筑。尤其是城市中心、山湖之中、鼓楼之上……这些关键词实在难以与“0.35容积率”产生联系,但,这是事实。


什么样的产品,才能不辜负0.35容积率?

什么样的产品,才能让106位金字塔之上的人物心悦诚服?


百督府的答案令人吃惊:尊重台地土地格局,项目内最大高差约41米,为确保山景、内庭院景观的最大化,建筑高度与山体相关,绝无两府邸处于同一平面,建筑布局从南到被高低排列,最终实现“没有任何同一平面上的建筑”。独栋的朝向因山形而定,从而杜绝了视线交叉,保证府邸的私密性。同时所有别墅户型设计结合景观视野、阳光尺度等设计,没有两个相同的户型。


这也是对鼎豪人物的心里揣摩:既然事业已经创造独一无二的成就,在所在领域已经独树一帜,所居住鼎豪物业自然也要拥有独一无二的视野、不可复制的建筑。


人,创造独一无二的成就;房子,亦要匹配独一无二的户型、景观与视野!



当“管家”不再只是形容词



《理想镜界》中对于百督府的产品细节还有很多,比如福州仅有的两座水榭戏台之一的半山水榭戏台、帮助项目斩获“2018年中国最佳生态豪宅大奖“的百亩山景公园、存放着董事长亲自从意大利托斯卡纳酒庄精挑细选而来的红酒的3000㎡私人定制会所等等,甚至连社区内还特别营造了三重立体环绕音乐体系、三层照明体系。


图:因为稀缺、所以价值,福州罕见的百督府半山水榭戏台


事实上,土地先天价值后,三盛“精工细作每1套世界孤品”后天价值层面可谓无限接近天花板。但是决定这个鼎豪物业最终实现圆满的,则是其在软性服务上的努力——即“尊贵至上的门槛和圈层”之附加价值的实现。


与5000万验资一脉相承的是,三盛在为鼎豪人物实现真正的“私属管家”。


2015年,仅服务于业主的百督会成立,以需求为导向为业主提供私属臻享服务,打造中国鼎级圈层活动体系。百督会会员所需,用三盛的话就是“只要地球上合法的事,百督会都会想办法满足。”


所谓私属管家决不是口号,而是有制度性的落地保障。以下,是私属管家的服务日常:


  • 私属专享服务模式:每户业主私享百督府提供的私属服务,每户配备专属管家,可上门受理业主的服务需求,并建立全程闭环式客户来电、来访、咨询、投诉等处理程序;

  • 一户一档管理模式:百督府物业服务中心自业主购房始,按照空置、入伙、装修、入住的不同阶段,按规范为其建立档案,以提供相对的服务;

  • 24小时値班服务:百督府设立了24小时客户服务热线,以及24小时私属专线,让业主的需求能够随时地被满足。


而会所的价值也不只是“3000㎡”的宏大面积和董事长亲自挑选的红酒,更是真切的服务保障:


  • 专场预约接待模式:百督府会所的使用,需要客户提前预约,同一时间段仅接受一组客户;

  • 专享定制服务模式:从备岗、接待到结束,每个环节和细节都以客户和来宾的需求为标准,提供最极致的服务;

  • 专属管家服务模式:客户预约成功后,将由私属管家全程跟踪对接,以私人订制的尊荣服务,更好地满足客户需求。


图注:百督府现场闽剧表演


而近乎回归皇家礼仪的交房仪式、专门为业主子女创办的私塾、请回三坊七巷八大家族后人实现世族对话、未来将为世家定制“督府家训”等传承传统文化、重塑当代世家圈层的行动,都是三盛集团和百督府实践“承载家族兴盛的府邸”的努力。


图注:文化至上,百督府闽菜文化复兴


小结


百督府,是豪宅,更是盛世收藏品!


百督府,卖得不是房子,而是闽商回归、世家大族的精神延续!


百督府,早已超越普通豪宅,实现了从产品到精神,从宅邸到家族,从家族到望族的顶豪升华之路!

这里,百督府不仅是顶豪,是盛世收藏品,更是望族传承大宅!


【温馨提示】对三盛集团百督府的产品观有什么不同看法,欢迎精彩评论,截止发布之后第二天12点时评论点赞最多的前5名,可以免费获得《明镜鉴世 中国鼎级豪宅产品品牌价值白皮书》一本。