为了森林推翻社区,他打破了李嘉诚的著名论断

EMBA2021-07-20 12:57:05

李嘉诚有一个著名论断:“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”但在上海外环地段都宣称集体奔8万的年代,地处内中环的一个项目,却以一己之力,彻底打破地段论。

(文末有粉丝专属福利)


有房地产分析师这样评价这个项目:「这个楼盘的定价体系自成一格,永远和周边房价完全脱离,既不影响销售,也不带动区域房价,往往成为一地的价格孤岛,一副三界之外的腔调。」


「纯从房子升值角度,这个盘不是最好的选择。但这家开发商相当有个性,算是上海滩为数不多的,有点信念和逼格的楼盘。」


先看一组实景图感受下:


1. 项目俯瞰图(摄于2014年),注意屋顶和小区的绿化覆盖面积



2. 2016年拍摄的屋顶花园鸟瞰和三期外立面,注意三栋住宅全部使用落地窗完全替代外墙



3. 小区内部


4.三期大堂及电梯厅


5.样板房


F21样板房


再看两个细节的案例:


1.景观排水

一般项目景观排水前期做好铺排,选用不锈钢盖板,并能与地坪无缝拼接,即已经可以成为精工细节了。而在这个项目,景观排水这一个小细节却花费了更多看不见的用心:建筑屋面、露台、阳台采用「吉博力虹吸式」屋面雨水排放系统;



当屋面上水位达到一定高度,雨水自动隔断空气进入斗内,产生虹吸效果,抽吸雨水向下排放,排水效率大大增加。


露台排水管道安装实景


地面排水则选用了「德国ACO预制一体式」V型线性排水系统,ACO隶属德国不锈钢分类中的顶级品牌,品质不用多说。


中鹰黑森林现场实景


ACO一体式排水系统以树脂混凝土预制V型排水槽,内壁光滑、易于清理维护;抗渗防冻裂且能提高水流速;无螺栓式锁扣系统,快速安装开启;



系统中还预留清洗检修口;并在跌水井内设杂物提篮,防止堵塞管道


2.双层地下车库及其地坪


如果说景观排水是物质上的不惜成本,该项目地下车库的地坪工艺则不仅仅能用物力来衡量了。



没有传统车库采用的环氧树脂地坪漆,这里全是看似普通的清水地坪,细看却有光滑如镜的细腻感。


这个巴斯夫金属骨料耐磨地坪,是在混凝土中加入固化剂再经过10几道繁复工艺,从而将混凝土打磨出大理石式的精密效果。传统清水地坪300目以上就可以交付使用的标准下,这里的地坪打磨出了「1500目」以上的精密系数。


为了解决大面积使用该工艺时平整度难以控制的问题,项目专门采购了一批进口「激光整平机」,将水平误差控制在0.1cm以内,实现车库地坪的明亮美观、长寿耐磨。



但这只是这个项目上两个微小的细节。


这个项目就是位于上海的中鹰·黑森林,相信很多业内人士早已不陌生。因为非处于传统的上海豪宅区,一直以来中鹰·黑森林便不十分热衷宣传地段价值。


这种不热衷并非出于对项目弊端的认知,而是源自对产品本身的自信。


中鹰黑森林是一个典型的保留有创始人个人色彩的项目,创始人芮永祥曾说,「拿这块地,成本就比周边高于数倍。之所以坚持拿下,是因为它位于普陀最宜居的万里板块,并且地块位于绿化带内,这样难得的低密,当时很少以后也不会再有了。」


这样一块好地,值得为之做到极致。


为此,芮永祥甚至曾做了一件颠覆房地产基本趋利法则的事,当人们还在研究楼间距和绿化率时,「他敲掉5000万把整个小区全变成了森林」,实现了不可能的100%绿化;建筑结构完工时敲掉外墙及部分内墙,实现360°落地窗。


今天,我们就来详细了解下这个特立独行的中鹰黑森林。



中鹰·黑森林,总建筑面积约27万平方米,整个社区由5栋叠加别墅、11栋高层建筑组成,分三期开发,现三期最后一栋高层在售。





多年前,中鹰·黑森林就曾以「恒温恒湿恒氧」的科技住宅闻名上海,因为曾一度除德国品牌不用,从建材、技术、设计、施工、监理等全方位引进德国技术及品牌,因此也曾有人用「拿来主义」形容它。



在市场对住宅产品的健康科技概念普遍认知不多的情况下,走健康科技豪宅路线需要承受市场的诸多质疑。但中鹰黑森林坚持了下来,并且在十几年开发过程中始终坚持以一套完整的德系建筑体系和居住理念来打造产品,一点点的按照自己的节奏做产品升级和改进,并为自己的产品挑选志同道合的客户。


十年来,中鹰黑森林的故事在业内越传越广,每年迎接着上千组来自全国甚至世界各地的参观团,囊括政府、行业机构、开发商、建筑设计、室内设计、工程管理等各类单位及团体。


瑞士设计师样板间方案

最初的美学豪宅


十多年,打造上海一个内中环项目。中鹰的开发进度无疑是极其缓慢的,直到现在,市场上关于中鹰黑森林的完整介绍也不多,基本上都是新老各种版本的中鹰·黑森林科技系统介绍——1支德国建筑监理,7大舒适健康人居系统,19项建筑科技,21位欧洲设计师,56家品牌团队,102项世界一流品牌,11000棵香樟森林等等,内容也不尽详细。


其它的部分,诠释的更少。


「长寿命、免维护、低能耗」的健康节能建筑,是中鹰黑森林一直以来的核心理念。紧邻普陀万里中央绿化带,且容积率极低是这个地块的主要亮点。现在看来,中鹰黑森林也充分发挥出了地块特色,通过屋顶花园技术把绿化做到了极致——「100%」。





但最初的黑森林并不是如此,每一期的开发,都经历一次颠覆。

 

中鹰置业在开发这个项目之前,周边还做了路易凯旋宫、凯旋华庭两个项目,基本上是传统的美式装饰主义风格豪宅,选用大理石石材、精装配备中央空调,尤其注重工程质量、建筑保温和材料寿命。(创始人工程出身,承接项目先后拿过20多项白玉兰奖和鲁班奖)


中鹰黑森林一期产品延续了这个特色,当时很多人会用「厚实、气派」来形容,社区公共区域也花费五千多万打造出成熟园林水景,一期业主陆续按期入住。


(中鹰黑森林早期社区景观)


每一两个月赴欧考察是中鹰的一个传统(至今已是第68次),2006年,芮永祥在欧洲考察中结识了德国建筑界几位设计师好友,也因为这几位好友,对德国的建筑理念以及他们对绿化环保的极度重视有了颠覆性的认知,也自此颠覆了中鹰黑森林。


欧洲的房屋普遍质量十分过硬,每一栋房子都会精确计算如何设计采光最大化、布局合理,并选用最好的材料。这些设计师住在几十年房龄的老房中,外观和室内陈设却都仿佛新建,样子和设计都很现代。与对待房子的始终专一一样,他们对原生态绿色环境的珍视也让人惊叹,不管城市还是郊外,都是触目可及的绿色。


一期外立面,保留有阳台 


这些认知,让芮永祥进行了彻底的反思:到底什么才是真正的好房子?原生态环境远远优于中国的欧洲,在环境保护和室内外空气上却花费了比中国多无数倍的人力物力。欧洲的富人们很多居住在百年老宅里,享受随处可见的绿色,他们的房子虽久经时间的洗礼,住起来却依然方便舒服。这样的房子,中国却很少有。经过几十天的闭关反思,芮永祥做了个重要决定,将中鹰黑森林颠覆重来。

 

健康科技宅的颠覆


从40%到100%,从园林到森林,这背后远不止为了绿化那么简单


「当时我说要敲掉园林种树,全中国只有一个人支持,你们知道是谁吗?」

「……」

「是我自己。」


每每回想当年,芮永祥都会萌生很多感慨。


这个颠覆的决定,得不到身边任何人的支持。但他庆幸自己的坚持:小区内的硬地坪、喷泉、走廊全部敲掉,河流水景填实,全部种上了从江浙沪采购来的一万多棵成年香樟树(至今中鹰在虹桥还有一块苗木基地,里面全是成年香樟、榉树等),项目也由中环凯旋宫改名中鹰·黑森林。


二期立面简化


与此同时,产品上也同步进行了颠覆——正式系统形成森林生态、建筑结构、外围护、恒温恒湿恒氧、智能家居、装饰建材、家居软装七大健康科技住宅系统、20多项建筑科技。


如:空气调节上,以顶地双铺毛细管辐射供冷暖系统和置换式新风系统取代原先的中央空调,实现四季恒温恒湿恒氧:


·在屋顶和地板内铺设模拟叶脉和人体毛细血管机制的毛细管网辐射系统,冬天通过地平辐射供暖、夏天利用顶棚冷气辐射供冷(热气上浮、冷气下沉),均匀柔和的将温度保持在最适宜人体的20-26℃之间。


·置换式新风下送上回,将室外空气两级过滤除尘、加湿/除湿、加温/降温等处理后送入室内并置换,形成“空气湖”,保证供应新鲜空气量达到约100m³/H/人。


·通过新风系统的空气加湿/除湿与中央能源系统的环境型湿度调节,使室内湿度始终保持在30%-70%之间。




建筑结构上,实现户型的完全自由定制,每一位客户都可以根据家庭成员需求,个性化定制1室1厅,或者6个房间;

立面方案按照包豪斯风格进行简化,减少建筑凹凸(减少冷热桥),从而降低能耗;



同时进一步强化建筑外保温(在墙体以及窗套连接部位、墙脚等结构薄弱空腔部位均填充10公分厚进口保温岩棉,最厚达35公分),保证建筑的节能环保指数、同时强化室内的恒温恒湿恒氧系统性能。

伊通砖,预留槽口、全部使用粘结剂;标准性强,30公分保温厚度

石膏喷涂技术,环保高效,减少建筑尘埃及污染


全面采用石膏喷涂、伊通砖等环保建材技术等取代传统水泥砂浆泥土砖等;

室内装修上,同层排水、环保内隔墙、地面管道系统等将静音隔音、环保、舒适性做到极致等等。



不仅如此,二期产品随后还进行了更深层次的尝试:智能家居上,2007年,中鹰与电力和自动化技术领域领导品牌ABB集团在西郊宾馆签定框架合作协议——当时中国的智能系统还没有进入住宅领域,中鹰成为中国最早一家将运用于高级汽车中的智能EIB系统引入住宅的开发商,并在二期打造了全国第一个中央触摸屏运用的住宅样本。


如今,整合社区安防、家电、电器、窗户、卷帘等设备的ABB智能系统是中鹰交付标准配套,而在此基础上,2015年中鹰又与瑞士一家公司接洽,在房屋的智能系统改造上再进一步:整套房屋不需要开槽布线,直接添加几个很小的模块就可以解决电器、窗户、卷帘等设备的智能场景定制,并通过手机、智能终端、视频等控制的智能家居解决方案,“这个智能系统目前在瑞士最新发明,在中国我们第一家使用”。




除了这些技术体系的实践,中鹰·黑森林二期开始按照自己的居住理念做产品革新尝试:改变传统建筑结构,实现1-6房户型定制,甚至精装标准的等级化个性定制;坚持大尺度南北通厅,放大家庭成员间交流空间;强调「空间的豪华才是真豪华」,摒弃繁复的装饰内容,坚持北欧现代极简风。


这些颠覆,都围绕一个出发点——长寿命、免维护、低能耗的舒适性建筑,都是中鹰黑森林「一生只搬一次家」理念的深化:在提高建筑品质让房子得以传代之外,还让户型能随时根据家庭人员结构的变化进行定制调整,让一套房子满足整个生命周期(如从2房—4房—2房)的需求。

 

瑞士式生活享受


为了看到森林,这里不再有墙


二期的产品改造,让中鹰·黑森林的科技住宅之名轰动一时,以“森林生态、德系品质、科技健康”闻名上海。而整个地块中,正面南向中央绿化带的最后三栋到底怎么打造,中鹰黑森林也颇费了一番周折。从06年起,三期的外立面方案数次改稿,2012年最终选定德国欧博迈亚公司设计方案之一。



早期欧博迈亚公司立面方案



三期外立面先后设计了20多稿方案


2013年,三期首开的9号楼主体结构完工、出售近半。又一次欧洲考察归来的董事长却又作出了一个惊人的决定:更换外立面方案、全部换为落地窗。因为这次瑞士的深度考察行,一群全球最富裕群体的生活方式,让芮永祥看到了“好”的建筑的另一面。



瑞士聚集了全球最富裕的群体,他们偏爱在依山傍水、景色如画的自然圣地建造别墅,四面大落地窗、24小时享受自然美景,没有多余的物质堆砌的装饰。这种对自然美景的珍视,在物质财富之外体现出的精神富足,以及这种透通自然美景所带来的视觉冲击,让一直困扰中鹰·黑森林的迷惑找到了答案——「全部使用全景落地窗、最大化利用正面12万方的森林绿化带景观」,让住在中鹰黑森林的人们也能像瑞士富人一样不仅仅是住在这里,更能在精神上享受这片森林。



2013年年底,中鹰·黑森林从十几家欧洲建筑设计公司的20多个设计改造方案中最终敲定Dibelius建筑设计事务所的改造设计方案,三栋建筑全部使用落地窗替代外墙,建筑体上点缀白色中鹰”CEG”标识。



Air-lux窗及其电动充气密封技术


中鹰·黑森林引进的瑞士Air-lux玻璃窗,在瑞士等豪宅中广泛使用,由四层白玻璃、两层中空、两层low-e涂层构成,最大单幅玻璃尺寸达到18平以上,U值仅为1,保温隔热隔音防辐射等各项系数优异(远超国内绿色建筑标准),但全球范围内尚没有高层使用案例。


由此,中鹰·黑森林基本完成其产品更新换代史。


以窗及遮阳产品为例:


一期,中鹰黑森林即开始使用电动户外轴帘遮阳系统

一期外遮阳卷帘


二期升级使用三层双中空low-E铝窗内置电动卷帘系统,这两套系统直到现在依然可以在很多高品质项目中使用。


二期中空百叶窗


三期使用的Air-lux、REYNAERS窗配合Renson外遮阳卷帘,在现在的高层住宅产品中罕有使用。



三期外遮阳卷帘、内遮光纱布


可以说,中鹰·黑森林的可贵之处并不仅在于它究竟使用了多少种科技技术或进口材料工艺,而是它站在了一个前瞻性视角,由符合生命健康理念的住宅产品趋势,打磨属于创始人心目中的完美产品——低碳环保、健康舒适、长寿命免维护,自造城市中最珍贵的森林社区。

而为了这个“完美产品”,中鹰在十几年的时间里花费的精力,其中的成本很难用具体价值衡量。


4楼及21楼手机随手拍摄画面


看盘亮点:


一、11000棵香樟树


中鹰·黑森林以11000棵香樟等成年乔木自造12万方森林海式社区绿化,让案名名副其实。项目人车分流,地下为一/两层车库,地面为人行步道,屋顶全铺设屋顶花园,绿化率几乎达到“100%”,盛夏季,小区内外体感温度相差8℃,甚至20℃以上。




二、健康住宅科技系统


中鹰黑森林的七大健康住宅系统,囊括了宣传中的19项健康科技(实际包括了23项以上技术),包括中央冰蓄冷集中供能系统、顶地双铺毛细管网辐射供冷暖系统、置换式新风系统、地源热泵系统、智能家居控制系统、防辐射室外遮阳系统、节能外墙外保温系统、砖墙切块系统等,涵盖了从建筑施工到室内精装等住宅产品的各个环节。

 

以室内空气环境为例,为打造真正的四季恒温恒湿恒氧洁净空气设置三重系统性保障:社区12万方森林绿化保证第一道室内置换的最佳空气源;而室内的置换式新风系统将室外空气两级过滤除尘、加湿/除湿等处理后送入室内,下送上回,在房间内形成了“空气湖”,且静音无风感,保证新鲜空气量达100m³/h/人,超过五星级酒店国家标准的50m³/h/人;此外,在建筑保温密闭性上,将建筑体做成“保温瓶”,防止室外空气渗透室内,造成污染。



(能源中心提供整个项目冷热量及生活热水等,三期增加地源热泵系统


三、样板房试住

(房精语:能争取到的话,一定要试住下!)

中鹰黑森林的所有样板房从来不需要穿鞋套参观,都按照拎包实际入住标准打造,网络水电全通;墙纸、地板、涂料等装修品牌及材料均与交付标准一样,选用进口环保品牌,确保绿色无污染无甲醛。除对外开放展示的样板房外,还会做一批同标准的体验房。体验房完工后,均由公司管理人员进行试住,房源足够的情况下,公司的外宾和合作伙伴也常常入住样板房体验。


设在施工现场的清水样板间展厅


四、365天工地开放


施工工地的全年开放是中鹰黑森林的一大特色。因为采用了石膏喷涂技术、环保伊通砖替代传统的水泥黄沙等,中鹰的施工工地常年能保持干净整洁,并坚持早晚清扫、用水枪冲洗地面。董事长芮永祥对施工环境的常年要求是,每天工地巡视一圈后,鞋面不能沾染灰尘。在保证安全性的情况下,每天前来参观的考察团们也基本都是在工地内外自由出入,任何施工环节都是阳光透明的。



(来自德国、瑞典等国的airlux工人在现场安装落地窗)


五、社群概念


中鹰·黑森林项目三期共约1200户,三期配套有独立的3000平左右会所及健身房。这样一个不大的社区,几乎所有的业主都是创始人芮永祥的朋友和微信好友。业主有任何问题、小区有任何活动,只要在微信上互发消息,马上就会有反馈。


三期目前第一批业主陆续交房入住,每周末芮永祥都安排与交房业主共进午宴,项目各部门主管一起出席,当面沟通交房细节问题,并组建交房微信群,业主的所有问题都在群内第一时间解决。


很多人用“老板是在为自己挑邻居”来形容中鹰黑森林。因为芮永祥用建造自己家的标准来打造中鹰黑森林,选择这里的人们也都十分认同芮永祥的这一套“固执”理念。


看到对面楼上的窗户内堆满杂物,芮永祥会马上手机提醒对方注意断舍离,给自己保持一个干净整洁的家。而当这些已经入住多年的业主再次拉开遮阳卷帘时,家里往往已经整理的干干净净了。



(交房新业主在每户的交房微信群中交流,芮永祥和每个部门负责人都在群内)

 

六、严谨细节


中鹰黑森林的国际合作品牌,十多年经历不断地更新换代,现如今即使淘汰一批又一批,但依然能排出密密麻麻的logo墙。外人很难理解这么多品牌的真实性,但这些都实实在在的是在不断的产品升级和细节要求上累积起来的。



喜利得支架规整的各类管道,安全有序


以各类管道整理和工地工人的常用工具为例,这些都是在墙体内部、地下室和施工工地使用的产品,外界很难发现。但芮永祥坚持全套引进了喜利得Hilti的产品进行整合,要做到即使不易看见的角落,也做到有序高效、经久耐用。


不论台风还是梅雨季节,中鹰黑森林从未发生过积水漏水和房屋霉变等情况,一方面是由于绿化覆盖率高,土壤吸水快;另一方面是在排水方面做了一整套的预防措施。中鹰黑森林骨子里的德国精神,不仅体现在技术体系和品牌选择上。在设计、施工、和项目的每一个严苛的细节要求上,均有体现。

 

七、 产品覆盖销售


七月初,宋卫平说“蓝城没有销售部,住的舒服的房子谁不要”引起了不小的话题。宋卫平说的是蓝城的销售并服务,但在中鹰黑森林,却将产品覆盖销售的思路贯彻了十几年。因为创始人的工程出身,中鹰黑森林对产品极度严苛。长期以来,中鹰黑森林的老带新比例保持80%以上。凯旋华庭的业主置换首选中鹰黑森林,中鹰黑森林一期业主再买二期、接着买三期,手握三四本房产证的黑森林业主比比皆是,而且基本都是自住为主。


黑森林的样板房和工地一样也是长期开放的,很多业主经常会自己带朋友去样板房,看完心动再介绍销售员接待,这样的场景黑森林的保安们早已经屡见不鲜。


八、中鹰·黑森林中央公园音乐会


2015年,中鹰·黑森林将“森林音乐会”的概念引入上海,至今在这片森林中,已举办了四季24场音乐会,并从始至终坚持免费对外开放。人人都有机会在黑森林平等、自由的聆听高雅艺术之音。而这个活动的源头还是源自于对柏林森林音乐会、纽约中央公园音乐会的认知——人人均有平等享受艺术的机会。这也使得中鹰·黑森林中央公园音乐会,打破人们对中国户外音乐节的旧识,所谓高雅的艺术、高大上的交响音乐会不仅仅都封闭在顶级音乐厅里,必须穿上严肃的礼服才能享受,艺术本应该深入在每个人的日常生活里。



这样的项目,一定不缺懂得的人

随着中鹰黑森林的一点点升级,“拿来主义”的质疑越来越弱;十年过去,市场上对于科技住宅的接受度也越来越高。相信一个执着于品质的好项目,一定会在先进理念的本地化落地过程中,以用户体验为上,将符合住宅发展趋势的健康理念更好的呈现给懂得的人。中鹰黑森林一二期的业主已经入住近十年,这些业主频繁复购和老带新比例能看出来他们对于这个执着于自己内心完美品质的开发商的认可。


让我们相信,一个好的项目,一定不会缺少懂得他的人。


中鹰黑森林的音乐会活动举办20多场,仅仅通过官方微信招募的报名链接,两周时间就能产生50000+的点击量,微信的留言也往往爆满▼


为让更多人有机会在黑森林平等、自由的聆听高雅艺术之音,中鹰黑森林即将开始中央公园第五季音乐会......

票方式

▼▼▼

长按下图识别二维码

即可报名中鹰•中央公园音乐会

第五季门票

(温馨提示:手快有,手慢无)




长按二维码•抢票开始